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弘前市開発指導要綱

第1章 総則


(趣旨)
第1条 この要綱は、弘前市における開発行為に関し、都市計画法(昭和43年法律第100号。以下「法」という。)、都市計画法施行令(昭和44年政令第158号)、都市計画法施行規則(昭和44年建設省令第49号)及びその他法令に定めるもののほか、必要な事項を定めるものとする。

(用語の定義)
第2条 この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

  (1) 開発行為
    主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
  (2) 開発区域
    開発行為をする土地の区域をいう。
  (3) 建築物
    土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもので、建築基準法(昭和25年法律第201号) 第2条第1号に定める建築物をいう。
  (4) 事業者
    開発行為を行う者をいう。
  (5) 公共施設
    道路、公園、緑地、広場、下水道、河川、運河、水路及び消防に必要な水利施設をいう。
  (6) 公益施設
    水道施設、教育施設、集会施設、清掃施設、街灯、その他の開発区域内における利便の増進と開発区域及びその周辺の地域における環境の保全を図るために必要な施設をいう。


(適用範囲)
第3条 この要綱は、次の各号のいずれかに該当する開発行為に適用する。

  (1)

市街化区域における1,000平方メートル以上の開発行為

  (2)

市街化調整区域における開発行為

  (3)

都市計画区域外における1ヘクタール以上の開発行為


(事前協議)

第4条 事業者は、法第30条の規定による開発行為の許可申請(以下「許可申請」という。)の前に、市長と十分協議するものとする。

(地区計画)

第5条 事業者は、主に住宅の建築を目的とする開発行為を行うときは、法第12条の4第1項第1号に規定する地区計画の導入について市長と協議するものとする。

(開発行為の施行前の留意事項)

第6条 事業者は、開発行為により、開発区域内及びその周囲に河川、水路、がけ等の危険な箇所が生じ又は存続すると見込まれるときは、あらかじめ安全対策を検討し、適当な防護施設を設けるものとする。

2 公共施設及び公益施設の設計に当たっては、子どもや高齢者、障がい者等に配慮するものとする。
3 同一事業者が法第36条第3項に規定する公告後2年以内に隣接した区域を開発する場合で、公共施設及び公益施設の設置が一連のものとして行われるときは、法第33条に基づく技術基準について一体的な開発行為として取り扱うものとする。

4 事業者は、開発行為により、開発区域外にある建築物又はその敷地が都市計画法以外の法令又は条例の規定に適合しないと見込まれるときは、同規定に適合するよう配慮するものとする。

(一宅地面積)
第7条 事業者は、一戸建ての住宅の建築を目的とする開発行為を行うときは、一宅地当たり面積を市街化区域においては165平方メートル以上、市街化調整区域においては230平方メートル以上確保するものとする。

(埋蔵文化財)
第8条 事業者は、工事施行中に埋蔵文化財を発見したときは、直ちに当該工事を中止し、市教育委員会と協議するものとする。

(周辺関係者との意見調整)
第9条 事業者は、開発行為の計画を策定するに当たっては、周辺の自然環境や住民の生活環境に十分配慮するものとする。
2 事業者は、騒音、振動、粉じん若しくは土砂の飛散等の工事公害、日照、電波障害等の建築障害又は開発行為に伴うその他の問題が生じるおそれがあるときは、周辺住民と協議し、調整を行うものとする。
3 事業者は、開発区域が含まれる町会の代表者に対して、あらかじめ開発計画の内容を詳しく説明し、公益施設の配置等について調整を図るものとする。
4 事業者は、開発行為の工事施行中又は完了後において、当該開発行為に伴って紛争を生じたり、又は損害を与えたりしたときは、その解決を図るものとする。

(公共公益施設の管理等)

第10条 事業者は、開発行為により新たに設置される公共施設及び公共施設の用に供する土地については、法第32条の規定による協議により管理者について別段の定めをしたときを除き、法第36条第3項の規定による公告の日の翌日において、市に引き継ぐものとする。
2 事業者は、開発行為により新たに設置される公益施設については、法第32条の規定による協議の際に併せてその管理者を定め、工事完了後速やかに当該管理者に引き継ぐものとする。
3 事業者は、開発行為により新たに設置される公益施設の用に供する土地については、法第32条の規定による協議の際に併せてその所有者を定め、工事完了後速やかに所定の手続をするものとする。

4 事業者は、開発行為により新たに設置される公共施設の用に供する土地、公益施設の用に供する土地については、必要に応じ、工事完了届出前までに登記事項の変更又は抵当権等所有権以外の権利の抹消を済ませるものとする。

(施行中の留意事項)
第11条 事業者は、工事の施行に当たり、土砂崩れ、出水、工事車両の運行及び操作に十分注意して、事故が生じないように配慮するものとする。この場合において、特に雨の多い時期には土砂流出防止対策、排水対策、濁水流出防止策等の防災措置を講じるものとする。
2 事業者は、事故が発生したときは、直ちに市長及び関係機関に報告するとともに、早急に解決復旧に努め、補償を行うものとする。

 

第2章 公共施設

 

(道路)
第12条 事業者は、将来の交通量及び居住者の動線等を勘案し、次の各号に掲げる基準に従い道路を整備するものとする。ただし、特に定めのないものは、道路法(昭和27年法律第180号)第30条に基づく道路構造令(昭和45年政令第320号)及び弘前市が管理する市道の構造の技術的基準を定める条例(平成25年弘前市条例第30号)を準用するものとする。

 

  (1) 開発区域内の主要な道路は、予定建築物等の用途及び開発区域の規模に応じて、次の表の道路の幅員以上の開発区域外の道路に接続されていること。
   

 

予定建築物等の用途 開発区域の規模 道路の幅員
住宅 5ヘクタール未満 6.0メートル
5ヘクタール以上
20ヘクタール未満
6.5メートル
20ヘクタール以上 9.0メートル
その他 5ヘクタール未満 9.0メートル
5ヘクタール以上
20ヘクタール未満
20ヘクタール以上

 

  (2) 開発区域内に新たに設ける道路は、予定建築物等の用途及び敷地の規模に応じて、次の表の道路の幅員以上の道路が、予定建築物等の敷地に接するよう配置されていること。
 
 

 

予定建築物等の用途 敷地の規模 道路の幅員
住宅 6.0メートル
住宅以外の建築物
第1種特定工作物
1,000平方メートル未満
1,000平方メートル以上 9.0メートル

 

  (3) 開発区域内に新たに設ける道路の幅員が9メートル以上のときは、歩車道を分離し、歩道幅員は2メートル以上とすること。
   
  (4) 開発区域内に新たに設ける道路に側溝等が設置されている場合の道路の幅員は、有効幅員とすること。(別添図1「道路の有効幅員」を参照。→PDFファイルPDFファイル(23KB)
   
  (5)

開発区域内の道路は袋路状とせず、開発区域周辺の道路に通り抜けるか、開発区域内を周回するようにすること。通り抜けできる道路がない場合でも将来通り抜けが可能になるように道路を配置すること。(別添図2「開発区域内の道路」を参照。→PDFファイルPDFファイル(53KB) ただし、やむを得ず袋路状となるときは、道路の末端部に転回広場を設けるものとし、袋路状道路の延長が長い場合には、適宜、中間にも転回広場を設けること。(別添図3「袋路状道路に設ける転回広場」を参照。→PDFファイルPDFファイル(90KB)

 
 
 
 
 
  (6)

開発区域内の道路は、原則としてアスファルト舗装とし、その構造は次の表を基準とし、路床が軟弱な場合や所要の大型車交通量が見込まれるときは、CBR試験(路床支持力試験)等により構造を決定すること。ただし、アスファルト舗装以外は、あらかじめ市長と協議し、安全かつ円滑な交通に支障を及ぼさない構造とすること。

 
 
 
 

 

工種 材料 施工厚
表層工 再生密粒度アスコン(13F) 5センチメートル
上層路盤工 切込砕石(C-20) 10センチメートル
下層路盤工 再生砕石(RC-40) 30センチメートル
凍上抑制層 砂(路盤用) 12センチメートル
備考1 設計条件は、在来路床CBR=3パーセント、大型車交通量100台未満(台/日、一方向)とする。
 

 

  (7)

開発区域内の道路の横断勾配は1.5パーセント以上2パーセント以下を標準とすること。また、歩道及び自転車道は、1パーセント以下とすること。ただし、地形の状況等によりやむを得ない場合は2パーセント以下とすることができる。

 
 
 
  (8)

開発区域内の道路の縦断勾配及び平面線形については、次の表を標準とすること。

 

設計速度

(時速)

縦断勾配 平面線形
最小曲線半径 緩和区間
緩和区間長 視距
50キロメートル

6パーセント

以下

100メートル 40メートル 55メートル
40キロメートル

7パーセント

以下

60メートル 35メートル 40メートル
30キロメートル

8パーセント

以下

30メートル 25メートル 30メートル
20キロメートル

9パーセント

以下

15メートル 20メートル 20メートル

 

備考: 「緩和区間長」は、地形の状況その他特別の理由によりやむを得ないときは設けないことができる。
 

 

  (9) 開発区域内の歩道のない道路が同一平面で交差、接続する箇所又は曲がり角には、次の表により隅切り部を設けること。
   

 

道路の幅員 9メートル
未満
9メートル
以上
12メートル
未満
12メートル
以上
9メートル未満 交差角度90度前後 4 4 4
交差角度60度以下 5 5 5
交差角度120度以上 3 3 3
9メートル以上
12メートル未満
交差角度90度前後 4 6 6
交差角度60度以下 5 8 8
交差角度120度以上 3 5 5
12メートル以上 交差角度90度前後 4 6 8
交差角度60度以下 5 8 10
交差角度120度以上 3 5

6

 

  (10) 開発区域内の道路の側溝の勾配は、0.5パーセント以上を原則とし、4パーセント以上になるときは必要に応じて、ますの設置等により流水の減勢を図ること。
   
  (11) 開発区域内の道路の側溝の最小断面は、U型側溝300型(JIS A 5372  3種)又は自由勾配側溝300型(T-25相当)とすること。ただし、開発区域の面積が1,000平方メートル以上のときは、流量計算により断面(この場合でも最小断面は上記のとおりとする。)を決定し、計算書を市長に提出すること。(別添流量計算表「雨水流出量及び計画流下能力算定」を参考。→PDFファイルPDFファイル(261KB))なお、U型側溝への勾配調整コンクリート打設は不可とする。
 
 
 
  (12) 開発区域内の道路の側溝の勾配は、0.5パーセント以上を原則とし、4パーセント以上になるときは必要に応じて、ますの設置等により流水の減勢を図ること。
   
  (13) 開発区域内の道路の側溝のふたは、鉄筋コンクリート製又はグレーチング製でT-25相当以上とし、輪荷重に耐えられる構造とすること。ただし、鉄筋コンクリート製の場合は、10メートルに1箇所はグレーチング製(1メートル)とすること。
   
  (14)

開発区域内の電柱は、道路の有効幅員外に設置すること。

  (15) 開発区域内の道路は、危険防止のために必要な交通安全施設等(照明施設、道路反射鏡、反射板付防護柵、防護柵、車止めブロック、視線誘導標、区画線等)を設けること。
   
  (16) 開発区域内の歩道は、縁石又はさく等により車道から分離すること。また、車両の出入口部分に当たる歩道の切下げ等の構造については、あらかじめ道路管理者と協議すること。
   
  (17) 開発区域内の道路の境界は、構造物で明確な場合を除き、変化点ごとに境界杭等で表示すること。
   

2 事業者は、開発区域内の道路を自ら管理するときは、道路の敷地をすべて公衆用道路に地目変更し、工事完了届出書の提出に併せて登記事項証明書を市長に提出するものとする。

3 開発区域内の道路に融雪施設を設置する場合は、あらかじめ市長と協議するものとする。


(公園又は緑地)
第13条 事業者は、開発区域の面積が3,000平方メートル以上のときは、次の各号に掲げる基準に従い公園又は緑地を設けるものとする。

  (1) 公園又は緑地は、開発区域の面積の3パーセント以上(のり面を除く。)で、次の表により設けること。
   

 

開発区域の面積 公園、緑地の設置割合 公園、緑地の規模

0.3ヘクタール以上

5ヘクタール未満

開発区域の面積の3パーセント以上の公園、緑地 細分化しないこと
5ヘクタール以上
20ヘクタール未満
開発区域面積の3パーセント以上の公園 1箇所当たり300平方メートル以上で、かつ1,000平方メートル以上の公園が1箇所以上
20ヘクタール以上

1箇所当たり300平方メートル以上で、かつ1,000平方メートル以上の公園が2箇所以上

 

 

  (2) 公園又は緑地は、住民の利便、環境の保全及び防災を勘案し、周辺施設との関連に配慮して設置すること。開発区域の周囲に既存の公園又は緑地がある場合は、これと一団となるように配置すること。
 
 
  (3)

公園又は緑地は、遊戯施設等の施設が有効に配置できる形状及び勾配で設けること。

  (4)

公園又は緑地の出入口は、原則として3メートル以上道路に接していること。

  (5)

公園又は緑地の用地は、境界線に沿って縁石を設置し境界を明確にすること。ただし、道路に接する境界は市長と協議すること。(別添 図4「公園、緑地用地の縁石及び緑化整備」を参照。→PDFファイルPDFファイル(90KB)

 
 
  (6) 公園又は緑地に設置する遊戯施設等は、次の表に掲げるものを標準とすること。ただし、開発区域の面積が5ヘクタール未満のときは、芝による面整備のみとすることができる。(別添図4「公園、緑地用地の縁石及び緑化整備」を参照。→PDFファイルPDFファイル(90KB)
 
 

 

種別 幼児公園 街区公園
緑地
公園面積 100~1000
平方メートル
1000~5000
平方メートル
5000~10000
平方メートル
100~1500
平方メートル

園路広場

修景施設 植栽芝生

緑被率
30パーセント以上

緑被率

30パーセント以上

緑被率
30パーセント以上
緑被率
80パーセント以上

休養施設

ベンチ
休憩所
遊戯施設
JPFA規格
ブランコ
すべり台
コンビネーション
便益施設 水飲み場
便所
管理施設 生垣・柵
車止め
照明

備考:○=設置が必要、△=必要に応じて設置

 

  (7) 公園施設は、弘前市移動等円滑化のために必要な特定公園施設の設置に関する基準を定める条例(平成25年弘前市条例第21号)により設置すること。
   

 

 

(排水施設)

第14条 事業者は、開発区域内から流出する雨水を有効に排出するために、次の各号に掲げる基準に従い雨水排水施設を設置するものとする。この場合において、放流先の排水能力を勘案し、必要に応じて、開発区域において一時雨水を貯留する遊水池その他の適当な施設(以下「調整施設」という。)を設け、周辺地域に冠水又は浸水被害を及ぼさないようにするものとする。

  (1) 排水施設の勾配及び断面積は、流量計算により決定し、計算書を市長に提出すること。ただし、開発区域の面積が1,000平方メートル未満のときは、これを省略することができる。(別添流量計算表「雨水流出量及び計画流下能力算定」を参考。→PDFファイルPDFファイル(261KB)
 
 
  (2)

排水施設は、コンクリート造又は鉄筋コンクリート造とすること。

  (3) 調整施設の容量は、水路又は河川の流出特性曲線を想定して下流の状況から許容放流量を決定し、流出ピーク時における超過流出量を十分貯留しうるものであること。(「防災調節池技術基準(案)」(日本河川協会出版)を参考とすること。)
 
 
  (4) 調整施設の周壁は、コンクリート擁壁、コンクリートブロック積等により保護し、その構造基準は青森県土木工事標準設計図集(青森県県土整備部作成)によること。
 
  (5) 調整施設の底面の構造は次の表によるものとし、勾配は1.5パーセント以上2パーセント以下とすること。
 

 

工種 材料 施工厚
表層工 再生密粒度アスコン(13F) 5センチメートル
路盤工 切込砕石(C-20) 15センチメートル
凍上抑制層 砂(路盤用) 15センチメートル

 

  (6) 開発区域及びその周辺の地形から、開発行為を行うことにより相当量の土砂の流出が予想されるときは、下流域に対する被害を防止するため流出土砂量に対応する沈砂池を設置すること。
 
 

2 事業者は、雨水及び汚水を河川又は水路に放流するときは、水質汚濁が生じないように配慮するとともに、一次放流先の公共施設の管理者等と協議し、調整を図るものとする。

 

(公共下水道等)
第15条 事業者は、公共下水道事業計画区域においては、開発区域の汚水の排水施設を公共下水道へ接続するものとする。ただし、開発区域が下水道法(昭和33年法律第79号)第2条第7号に規定する排水区域に含まれないときは、あらかじめ市長と協議するものとする。
2 事業者は、生活汚水量に地下水量を加算した計画日最大汚水量に計画人口を乗じて計画汚水量を算定するものとし、排水施設は、この計画汚水量に基づき構造及び能力を決定するものとする。なお、生活汚水量以外については別途市長と協議するものとする。
3 事業者は、次の各号に掲げる基準に従い汚水の排水施設を設置するものとする。

  (1) 管きょは、下水道用リブ付硬質塩化ビニル管で、JIS規格又はJSWAS規格(日本下水道協会規格)に適合したものを使用し、形は円形を標準とすること。
 
  (2)

本管の管内流速は、原則として毎秒1.0メートルを標準とすること。

  (3)

本管の直径は、原則として15センチメートル以上とすること。

  (4)

管きょの土被りは、原則として1.5メートル以上とすること。(別添図5「管きょ布設の標準断面」を参照。→PDFファイルPDFファイル(175KB)

  (5)

管きょの埋戻しは、良質な土を用い、十分な締固めを行うこと。

  (6)

暗きょで次に掲げる箇所には、マンホールを設けること。

    公共の用に供する管きょの始まる箇所
  下水の流路の方向、勾配、横断面が変化する箇所
  その他、維持管理上必要な箇所
  (7) 公共ますは、硬質塩化ビニルますとし、JIS規格又はJSWAS規格に適合したものを使用し、砂基礎は厚さ5センチメートルとし、十分な転圧を行うこと。この場合において、深さは1.0メートル以上とすること。(別添図6「公共ますの構造」を参照。→PDFファイルPDFファイル(159KB)
 
 
 
  (8) 生活汚水以外は、下水道法及び弘前市下水道条例(平成18年弘前市条例第172号)等に定める排水基準に適合していること。
 

4 事業者は、農業集落排水事業区域においては、開発区域の汚水の排水設備を農業集落排水施設に接続しようとするときは、あらかじめ市長と協議するものとする。

 

(消防水利等の施設)

第16条 事業者は、消防水利の基準(昭和39年消防庁告示第7号)に従い弘前地区消防事務組合管理者と協議を行い、必要に応じて、次に掲げる基準に従い消防に必要な水利施設(以下「消防水利」という。)を設置するものとする。

  (1) 消防水利は、常時貯水量が40立方メートル以上又は取水可能水量が毎分1立方メートル以上で、かつ、連続40分以上の給水能力を有すること。
 
  (2) 消防水利は、開発区域内の全ての地点から一の消防水利に至る距離が、次の表に掲げる数値以下となるように設けること。
 

 

用途地域 消防水利から開発区域の
全ての地点までの距離
近隣商業地域
商業地域
工業地域
工業専用地域
100メートル以下
上記以外の用途地域及び
用途地域の定められていない地域

120メートル以下

 

  (3) 消火栓は直径65ミリメートルの口径を有するもので、直径150ミリメートル以上の管に取り付けられていること。ただし、管網の一辺が180メートル以下となるように配管されている場合は、直径75ミリメートル以上の管とすることができる。
 
 
  (4)

消防水利は、消火栓のみに偏っている地域については、防火水槽を設置すること。

  (5) 防火水槽の構造は、財団法人日本消防設備安全センターが認定した二次製品防火水槽とすること。
 
  (6)

消防水利には、消防ポンプ自動車が容易に接近し、取水できること。

  (7)

消防水利には、標識を掲げること。

2 事業者は、弘前地区消防事務組合管理者と協議を行い、必要に応じて次に掲げる基準に従い消防自動車の進入路を設置するものとする。

  (1) 4階以上又は地盤面からの高さが10メートル以上の建築物を建築するときは、はしご付消防自動車が当該建築物に容易に接近できる幅員6メートル以上の進入路を設置すること。この場合において、当該進入路は、はしご付消防自動車の通行及び設置に耐えられる構造とすること。
 
 
 
  (2) 進入路は、開発区域内の建築物敷地内に確保するものとする。ただし、はしご付消防自動車が開発区域外の道路等で当該建築物に容易に接近し消防活動ができる場合は、この限りでない。
 
 

 

第3章 公益施設

 

(水道施設)
第17条 事業者は、水道施設(水道法(昭和32年法律第177号)第3条第8項に規定する水道施設をいう。)を利用して水道(水道法第3条第1項に規定する水道をいう。)を設置するときは、あらかじめ市長と協議するものとする。

(教育施設)
第18条 事業者は、30戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為を行うときは、既存の義務教育施設での児童及び生徒の受入れについて市教育委員会に確認するものとする。
2 事業者は、20ヘクタール以上の住宅の建築を目的とする開発行為を行うときは、市教育委員会と協議を行い、必要に応じて教育施設の用地を確保するものとする。

(集会施設)
第19条 事業者は、50戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為を行うときは、あらかじめ市長と協議を行い、必要に応じて、次の表の基準により集会施設用地を確保するものとする。

 

住宅の建築戸数 集会施設の建築面積の基準 集会施設用地の規模
50戸~100戸 264平方メートル 集会施設の建築面積の基準
÷ 建ぺい率 + 165平方メートル
101戸~200戸 297平方メートル
201戸~500戸 330平方メートル
501戸~800戸 363平方メートル
801戸~1,000戸 396平方メートル
1,001戸以上 429平方メートル

 

2 事業者は、開発区域内に下水道及び水道施設が配置されるときは、あらかじめ集会施設用地にそれらの施設を整備するものとする。

(清掃施設)
第20条 事業者は、開発区域内の家庭系ごみの収集を円滑に行うため、市長と協議を行い、必要に応じて、下表の基準に従いごみ集積所を設置するものとする。

 

種別 基準
一般住宅 設置数 原則15戸毎に1箇所
有効面積 1箇所当たり4.5平方メートル以上を原則とする。ただし、15戸に満たない場合は、戸数に0.3平方メートルを乗じた面積とし、1箇所当たりの最低有効面積は2平方メートル以上とする。
位 置

ア)間口は、幅員6メートル以上の道路に面していることを原則とする。

イ)通り抜けができる道路であることを原則とする。ただし、転回広場を設けている場合はこの限りではない。

構 造

ア)形状は、間口>奥行の長方形とする。また、間口の長さは3メートル以上を原則とするが15戸に満たない場合は、この限りではない。

イ)開口部を除き、高さ1メートル以上のコンクリートブロック又はコンクリート塀を設けるものとする。

ウ)床はコンクリート造とする。

集合住宅等 別途市長と協議

 

2 ごみ集積所の管理については、開発区域内の居住者が行うものとする。この場合において、事業者は、あらかじめこのことを居住者又は土地購入者に説明するものとする。

(防犯灯)
第21条 事業者は、開発区域内の防犯等を目的として、市長と協議を行い、必要に応じて防犯灯を設置するものとする。
2 事業者は、防犯灯を設置する場所及び維持管理について、あらかじめ市長及び地元町会長と協議するものとする。

 

附則

この要綱は、平成18年2月27日から施行する。

附則

この要綱は、平成19年11月30日から施行する。

附則

この要綱は、平成23年8月31日から施行する。

附則

この要綱は、平成27年7月31日から施行する。

問い合わせ先

担当 建築指導課 開発指導係

電話 0172-40-7053

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